interessant

Soll ich ein Haus kaufen oder einfach weitermieten?

Liebe zwei Cent,

Ich habe keine Schulden mehr und spare jetzt für eine Anzahlung für ein Haus. Es war schon immer mein Traum, ein Hausbesitzer zu sein. Aber in letzter Zeit habe ich viele Argumente gegen die Vermietung gelesen. Woher weiß ich, ob es eine gute Idee für mich ist? Soll ich kaufen oder weiter mieten?

Mit freundlichen Grüßen,

Hoffnungsvoller Eigenheimbesitzer

Lieber HH,

Für eine lange Zeit schien es die übliche Weisheit zu sein, dass man aufwächst und ein Haus kauft, weil man genau das tut. Aber in letzter Zeit stellen die Leute fest, dass dies nicht immer der klügste finanzielle Schachzug ist. Offensichtlich hat die Immobilienkrise viel damit zu tun - die Menschen stellen die Standardannahme in Frage, dass Wohneigentum gleichbedeutend mit finanzieller Stabilität ist.

Wohneigentum ist keine gute oder schlechte Idee für sich. Es hat alles mit deiner eigenen Situation zu tun. Manchmal ist es klug, ein Haus zu kaufen. zu anderen Zeiten ist es wirklich nicht. Ob es für Sie klug ist oder nicht, hängt von ein paar verschiedenen Faktoren ab. Folgendes sollten Sie beachten.

Denken Sie nicht an ein Haus als Ihre Hauptinvestition

Das Hauptargument für den Besitz eines Eigenheims ist, dass es sich um eine „Investition“ handelt. Viele Menschen überschätzen jedoch die Rendite dieser Investition.

Die Menschen neigen dazu zu glauben, dass Haushalte Vermögenswerte schätzen, aber dies ist nicht immer wahr. Der Yale-Ökonom und Nobelpreisträger Robert Shiller diskutiert dieses Thema offen, nachdem er die Zahlen geknackt hat. Insgesamt habe der Immobilienmarkt auf lange Sicht keine gute Rendite. Tatsächlich übertrifft es die Inflation kaum. Er sagte USA Today:

„Wenn man sich die Geschichte des Immobilienmarktes ansieht, war es kein guter Anbieter von Kapitalgewinnen. Es ist ein Anbieter von Wohndienstleistungen ... Kapitalgewinne waren nicht einmal positiv. Von 1890 bis 1990 blieben die realen inflationsbereinigten Immobilienpreise praktisch unverändert. “

Die Washington Post analysierte Shillers Daten und berichtete, dass die Immobilienpreise in den letzten 100 Jahren nur um 0, 3% pro Jahr gestiegen sind, angepasst an die Inflation. Der S & P 500 hingegen erzielte eine jährliche Rendite von 6, 5%. Das ist ein schrecklich großer Unterschied.

Während dieser einzelne Immobilienwert zum Schutz vor Inflation beitragen kann, scheint ein ausgewogenes Aktien- und Rentenportfolio eine bessere Investition zu sein. Aber viele Portfolios von Menschen bestehen hauptsächlich aus ihrem Hauswert. Sie würden nicht 80 Prozent Ihres Portfolios in eine Anleihe stecken, nur um sich gegen die Inflation zu schützen (es sei denn, Sie nähern sich dem Ruhestand). Warum sollte Ihr Eigenheim denselben Betrag aufbringen? Das ist das Argument gegen den Kauf eines Eigenheims als Investition. Jamie Hopkins, Mitwirkender von Forbes, sagt:

Bei der Entscheidung ist es wichtig zu verstehen, dass der Kauf eines Eigenheims möglicherweise keine große finanzielle Investition ist und dass Sie nicht auf Ihr gesamtes investierbares Vermögen verzichten müssen, um ein Eigenheim zu kaufen, da Sie wirklich ein Recht auf Wohnraum erwerben und kein langfristiges Investitionen zur Erzielung von Einnahmen.

Möglicherweise können Sie den Immobilienmarkt immer noch genau richtig terminieren und schneller verkaufen, als Shillers Daten belegen. Aber die meisten Experten sind sich einig: Während Wohnen eine Investition ist, ist es keine gute Investition. Wenn dies also Ihre einzige Grundlage für den Kauf eines Eigenheims ist, ist es wahrscheinlich nicht die beste.

Entscheiden Sie, wie viel Sie sich leisten können

Bei der Entscheidung, ob Sie sich den Kauf leisten können, müssen Sie zunächst herausfinden, wie viel Eigenheim Sie für den Kauf planen.

Eine Faustregel, um diese Zahl herauszufinden: Ihr Zuhause sollte nicht mehr als das 2, 5-fache Ihres Gehalts kosten. Dies gibt Ihnen natürlich nur eine Baseball-Figur. Es berücksichtigt nicht Ihr Vermögen. Corey Fick von 20sfinances bietet sechs Faktoren für die Berechnung einer besseren Menge an Eigenheim, die Sie sich leisten können:

  1. Take-Home-Gehalt (nach Steuern, nach steuerlichen Abzugsposten)
  2. Alle anderen Schulden (Verbraucher- / Kreditkarte, Studentendarlehen, Auto usw.) und monatliche Zahlungen. Er merkt an, dass wenn Sie hochverzinsliche Kredite haben, Sie diese zurückzahlen sollten, bevor Sie nach einem Haus suchen.
  3. Berücksichtigen Sie Ihre anderen Prioritäten (Kinder, Ruhestand)
  4. Berechnen Sie Ihren Anzahlungsbetrag. Es könnte sinnvoller sein, zu speichern und zu warten.
  5. Verwenden Sie einen Hypothekenrechner, um zu sehen, wie viel Sie sich leisten können, fügen Sie jedoch die Schätzungen für die oben genannten Kosten hinzu.
  6. Lassen Sie ein Kissen in Ihrem monatlichen Budget zwischen Einkommen und monatlichen Gesamtausgaben.

Sobald Sie die Nummer kennen, mit der Sie arbeiten, wissen Sie besser, ob der Kauf eines Eigenheims für Sie ein kluger finanzieller Schachzug ist oder nicht.

Wiegen Sie die Opportunitätskosten für die Anmietung von Vs. Kauf

Ihr Haus ist zwar möglicherweise nicht die beste Investition, aber am Ende ist es es immer noch. Selbst wenn es die Inflation kaum übertrifft, besitzen Sie es letztendlich und das ist etwas wert.

Wenn Sie mieten, besitzen Sie nichts - das Geld wird an jemand anderen weitergegeben. So viele Leute argumentieren, dass Sie ein Haus besitzen sollten, denn eines Tages werden Sie dieses Haus auszahlen und es wird Ihnen gehören, anstatt weiterhin die Miete für den Rest Ihres Lebens zu zahlen.

Dieses Argument geht auf Folgendes ein: den Wert einer Option, die Sie aufgeben, um etwas anderes auszuwählen. Wenn Sie mieten möchten, verpassen Sie den Besitz eines Vermögenswerts. Auch wenn es die Inflation nicht übertrifft, wen interessiert das? Sie haben einen Vermögenswert - ein Haus - für Ihr ganzes Geld zu zeigen.

Aber so einfach ist das nicht. Sie müssen auch die Opportunitätskosten des Kaufs berücksichtigen. Es ist die Anzahlung. Die Hypothekenzinszahlungen. Was sind die Opportunitätskosten für diese? Wie viel könnten Sie verdienen, wenn Sie dieses Geld stattdessen in den breiten Markt investieren?

Manchmal kann man durch Mieten und Investieren im Laufe der Zeit sogar mehr Geld verdienen als durch Kaufen. Aber ob dies zutrifft oder nicht, hängt von ein paar Faktoren ab:

  • Ihre Mietkosten : Wenn Ihre Miete günstiger ist als Ihre Hypothek, können Sie möglicherweise die Differenz anlegen und langfristig eine bessere Rendite erzielen.
  • Anzahlung & Hypothekenzins : Gleiche Geschichte hier. Wenn Sie 50.000 US-Dollar investiert hätten, anstatt ihn für eine Anzahlung zu verwenden, und auch den Betrag, den Sie im Laufe der Zeit für Zinsen gezahlt haben, wie viel mehr hätten Sie langfristig? In einigen Fällen hätten Sie mehr als den Wert Ihres Hauses.
  • Wo Sie leben : Der Wohnungsmarkt hängt von vielen Faktoren und Veränderungen ab, aber wo Sie leben, ist ein großer. Ihre Miet- und Eigenheimpreise können sich erheblich von den nationalen Durchschnittspreisen unterscheiden.

Die New York Times hat einen nützlichen interaktiven Taschenrechner, der all dies berücksichtigt. Geben Sie alle Details ein - Eigenheimpreis, Zinssatz, Wohnbaufortschrittsrate, Abschlusskosten, Mietkosten usw. - und Sie erhalten eine detaillierte Übersicht über die Kosten und Opportunitätskosten.

Die meisten Rechner für Miete und Kauf sagen Ihnen einfach, wie viel Sie sparen, basierend auf der Wertsteigerung Ihres Hauses und unter Berücksichtigung Ihrer Anzahlung, Zinsen und monatlichen Zahlungen. Aber dieser Rechner berücksichtigt Opportunitätskosten in der Gleichung, was den Unterschied ausmacht.

Unter Berücksichtigung der wiederkehrenden Kosten und der Opportunitätskosten erfahren Sie, zu welchem ​​Preis Sie langfristig Geld sparen, indem Sie kaufen und nicht mieten. In diesem Beispiel liegt dieser Preispunkt bei 1.363 USD im Vergleich zu einem Haus mit 200.000 USD. Wenn Sie weniger als 1363 US-Dollar mieten, verdienen Sie in 20 Jahren mehr Geld als mit dem Kauf eines Eigenheims. Es ist auch für Inflation und Mietsteigerungen verantwortlich.

Betrachten Sie Ihr gesamtes Vermögen

Viele Experten sagen, dass Ihr Zuhause nur zwischen 20-40% Ihres Nettowerts sein sollte. Die Website Financial Samurai zur Aufteilung von Vermögenswerten empfiehlt Folgendes für neue Eigenheimkäufer:

  • Immobilien (Ihr neues Zuhause): 40%
  • Lagerbestände: 50%
  • Risikofreie Anlagen (CDs, Geldmarktkonten): 10%

Im Laufe der Zeit haben Sie im Idealfall weniger in Immobilien investiert, um Ihr Portfolio zu erweitern, aber dieser Prozentsatz steigt wieder, wenn Sie sich dem Ruhestand nähern. Es ist eine allgemeine Richtlinie, die von anderen Faktoren abhängt (wie Alter und Risikograd), aber Sie können seinen vollständigen Beitrag für weitere Details überprüfen.

Wie gesagt, der Punkt ist: Ihr Zuhause sollte nicht Ihr wichtigstes Kapital sein. Sie sollten nicht Ihre gesamten Ersparnisse, insbesondere Ihre Altersvorsorge, aufgeben, um Hausbesitzer zu werden. Idealerweise sollte Ihr Zuhause nicht Ihr Hauptvermögenswert sein - es sollte nur 20-40% Ihres gesamten Nettovermögens ausmachen.

Wenn das unvernünftig klingt, sollten Sie zumindest eine gesunde Notstandskasse vor dem Kauf eines Eigenheims sparen. Sie sollten auch Einsparungen für andere Ausgaben vorbereiten, die unweigerlich anfallen - Wartung, Dekoration, Verbesserungen. Darüber haben wir hier ausführlicher geschrieben.

Vermeiden Sie es, „arm im Haus“ zu sein

Wir haben darüber gesprochen, die 20% -Regel einzuhalten. Es ist eine sehr allgemeine Faustregel, die besagt, dass Sie kein Haus kaufen sollten, bevor Sie sich eine Anzahlung von 20% leisten können. Der Fall für das Befolgen der Regel ist:

  • Sie müssen keine private Hypothekenversicherung bezahlen
  • Sie leihen weniger, sodass Ihre Hypothekenzahlungen geringer sind
  • Normalerweise zahlen Sie einen niedrigeren Zinssatz (oder zahlen zumindest langfristig weniger Zinsen, weil Sie einen kleineren Kredit haben).
  • Es stellt sicher, dass Sie sich das Haus wirklich leisten können

Aber einige argumentieren, dass es übertrieben ist und 20% zu viel sind, um es in ein Haus zu stecken. Das Argument gegen diese Regel ist:

  • In einigen Gegenden sind Häuser so teuer, dass es sich niemand leisten kann, so viel zu tun.
  • Es ist sinnvoller, weniger zu tun und den Unterschied zu investieren.
  • Es ist zu viel von deinem Vermögen, auf einmal aufzugeben. Du willst nicht arm im Haus sein.

Zwanzig Prozent weniger oder nicht, die Sorge, „hausarm“ zu sein, ist berechtigt. Sie möchten nicht, dass Ihr gesamtes Vermögen in Ihrem Zuhause gebunden ist, und das ist im Grunde genommen das, was es heißt, hausarm zu sein - wenn Sie es sich nicht leisten können, über die Runden zu kommen, weil Sie alles für ein Haus ausgegeben haben.

Für den ersten und letzten Punkt könnte man argumentieren, dass Sie einfach weiter mieten und sparen sollten, bis Sie es sich leisten, 20 Prozent zu senken (und trotzdem Ihre monatlichen Ausgaben mühelos bezahlen). Wie wir schon gesagt haben: Sie kaufen kein Haus. Verzichten Sie nicht auf finanzielle Grundlagen und kaufen Sie ein Haus aus emotionalen Gründen oder weil es von Ihnen erwartet wird.

Selbstverständlich sollten Sie nach Ihrer Anzahlung genügend Zeit haben, um Ihre Hypothek und monatlichen Kosten zu decken. Aber Sie wollen nicht nur über die Runden kommen, sondern auch sicherstellen, dass Sie finanziell abgesichert sind. Aus diesem Grund ist es wichtig, Ihr Vermögen zu berücksichtigen.

Unabhängig davon, nach welchen Richtlinien Sie sich entscheiden, ob Sie sich ein Haus leisten können oder nicht, das gilt auch für das Mitnehmen: Es ist in der Regel besser, ein Haus zu mieten als arm zu sein. Das Risiko, von Hand in den Mund zu gehen, ist es nicht wert.

Über die Geldfaktoren hinaus möchten Sie natürlich auch Ihre langfristigen Ziele berücksichtigen. Wenn es gute Chancen gibt, dass Sie das Haus in fünf Jahren verkaufen, ist es wahrscheinlich billiger zu mieten (der Mietrechner wird Ihnen höchstwahrscheinlich dasselbe sagen). Vielleicht ziehst du für einen Job um. Vielleicht möchten Sie ein größeres Zuhause für eine Familie. Ihre individuellen Meilensteine ​​sollten bei Ihrer Entscheidung eine Rolle spielen.

Letztendlich ist der Kauf eines Eigenheims eine persönliche Entscheidung, die Sie unter Berücksichtigung Ihrer eigenen Umstände abwägen müssen. Wohneigentum ist von Natur aus keine kluge oder dumme Entscheidung - es hängt viel von individuellen Faktoren ab und davon, wo Sie sich finanziell befinden. Aber diese Überlegungen sollten Sie zumindest in die richtige Richtung lenken.

Viel Glück,

Zwei Cent

Öffnen