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Die Anleitung zum Kauf eines Eigenheims von Anfang bis Ende

Der Kauf eines Eigenheims ist ein wichtiger Meilenstein, der an erster Stelle der To-Do-Listen vieler Menschen steht - und möglicherweise auch der Liste ihrer finanziellen Ängste. Aber es muss keine beängstigende oder stressige Erfahrung sein. Mit Zeit, Sorgfalt und Recherche können Sie den Prozess des Eigenheimkaufs steuern.

Denn während die erste Wohnungssuche aufregend sein kann, haben die Geschichten über bedauernswerte Fehler beim Kauf von Eigenheimen und den nicht allzu fernen Zusammenbruch des Immobilienmarktes auch einen schlechten Ruf dafür ausgelöst, ein stressiger und verwirrender Prozess zu sein. Es muss nicht so sein - aus diesem Grund haben wir diese praktische Checkliste mit neun Schritten erstellt, die Ihnen erklärt, wie Sie sich auf den Kauf eines Hauses vorbereiten - und dabei hilft, Ihre Finanzen zu schützen.

1. Bestimmen Sie, was Sie sich wirklich leisten können

Nun, hier gibt es keine Überraschungen: Ihr erster Schritt beim Kauf von Eigenheimen besteht darin, Ihr Budget zu bestimmen, genau wie Sie es bei jeder anderen wichtigen finanziellen Entscheidung wahrscheinlich tun würden.

Aber wo solltest du anfangen?

"Als allgemeine Faustregel sollten Sie Immobilienpreise betrachten, die das Zwei- bis Dreifache Ihres Jahreseinkommens betragen", sagt Tom Gilmour, CFP® bei LearnVest Planning Services. "So stellen Sie sicher, dass Sie keine größere Hypothek aufnehmen, als Sie sich leisten können."

In Bezug auf Hypotheken empfiehlt Gilmour, dass die Zahlungen im Allgemeinen nicht mehr als 28% Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen. Wenn Sie jedoch andere hohe Kosten haben, wie z. B. Schulgebühren, kann es sinnvoll sein, diesen Prozentsatz noch weiter zu senken. Wenn Sie sich nicht sicher sind, was realistisch ist, wenden Sie sich an einen Finanzfachmann, der Ihnen helfen kann, anhand Ihrer individuellen Situation eine angemessene Aufschlüsselung vorzunehmen.

Sobald Sie Ihr Budget festgelegt haben, ist es Zeit, sich Ihre Bargeldreserven anzusehen. Gilmour schlägt vor, mindestens 20% für Ihre Anzahlung einzusparen, um den Abschluss einer privaten Hypothekenversicherung zu vermeiden, plus weitere 3% für Abschlusskosten. (Mehr dazu später.)

Sie sollten auch sicherstellen, dass Sie noch genügend Ersparnisse haben, um eventuelle Renovierungsarbeiten, Dekorationen oder sonstige Umzugs- und Wartungskosten zu bezahlen - und das in voller Höhe. Übersetzung: Sie sollten Ihren Notfallfonds nicht verwenden, um diese Kosten zu decken.

"Ein Hausbesitzer zu sein bringt oft Überraschungen mit sich, wie ein Rohr mitten in der Nacht, das sofort repariert werden muss", sagt Gilmour. "Sie müssen also finanziell auf diese Überraschungen vorbereitet sein, was bedeutet, dass Sie Ihren Notfallfonds nicht für Ausgaben wie Möbel oder Umbau aufbrauchen sollten."

2. Finden Sie heraus, welche Hypothek für Sie geeignet ist - und lassen Sie sich vorab genehmigen

Jetzt, da Sie Ihre Zahlen festgelegt haben, ist es Zeit, einen Hypothekengeber zu finden, der für guten Kundenservice und rechtzeitige Schließungen bekannt ist. Sie werden wahrscheinlich viele Fragen haben - wie lange der Prozess dauern wird und welche Richtlinien für die Qualifizierung gelten -, wählen Sie also einen Kreditgeber, der alle Fragen zufriedenstellend beantwortet.

Entscheiden Sie anschließend, welche Hypothek für Sie am sinnvollsten ist. Es gibt viele verschiedene Optionen, die berücksichtigt werden müssen. Obwohl Gilmour empfiehlt, eine der beiden am häufigsten vorkommenden Hypotheken zu wählen: eine Hypothek mit festem Zinssatz, bei der Ihr Zinssatz für die Laufzeit des Kredits konstant bleibt, oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM), bei der Ihr Zinssatz aufgrund von Marktveränderungen schwankt.

"[ARMs] können eine gute Option sein - aber normalerweise nur, wenn Sie vorhaben, nicht länger als die ursprünglich festgelegte Zeit in Ihrem Haus zu leben", sagt Gilmour. "Andernfalls könnte es bei einem Anstieg des Zinssatzes zu einer Hypothekenzahlung kommen, die höher ist als geplant und je nach Budget möglicherweise nicht tragbar ist."

In Bezug auf die Laufzeit Ihres Kredits bevorzugt Gilmour eine Laufzeit von 30 Jahren über 15 Jahren - auch wenn Sie der Meinung sind, dass Sie Ihr Zuhause schneller auszahlen können.

"Der Aufbau von Eigenkapital in einem Eigenheim kann ein guter Weg sein, um Ihr Vermögen zu steigern, aber es ist wichtig, dass Sie dies auf eine Weise tun, die Ihre Finanzen nicht zu sehr belastet", warnt er. "Es kann sehr hässlich werden, wenn der Immobilienmarkt nachlässt. Daher ist es möglicherweise eine gute Idee, eine Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren abzuschließen, die monatlichen Zahlungen jedoch so zu beschleunigen, als hätten Sie eine Hypothek mit einer Laufzeit von 15 Jahren. Wenn Sie jemals Ihre Zahlung senken müssen." Auch in Zukunft haben Sie diese Option. "

Als nächstes auf Ihrer To-Do-Liste: Beantragen Sie eine Vorabgenehmigung. Dabei überprüft ein Kreditgeber Ihre Finanzinformationen - wie Ihre Kreditauskunft, W2s und Kontoauszüge - und verpflichtet sich, Ihnen eine Hypothek zu einem bestimmten Zinssatz zu gewähren. Es ist eine gute Idee, dies jetzt zu erwägen, da dies einem Verkäufer beweisen kann, dass Sie ein qualifizierter Käufer sind, und sobald ein Angebot vorliegt, muss die Bank nur das Eigenheim bewerten - nicht die Immobilie, die Sie finanzieren.

Aber ein Wort zu den Weisen: Eine Bank kann Sie für ein größeres Darlehen genehmigen, als Sie sich bestimmt leisten können. Lassen Sie sich also nicht von ihren Ergebnissen verführen - und bleiben Sie bei der Nummer, auf der Sie in Schritt 1 gelandet sind.

3. Betrachten Sie einen finanziellen Testlauf

Wenn die Idee, sich Ihre Hypothek nicht leisten zu können, Sie nachts wach hält, geht es bei diesem Schritt darum, diese Ängste zu zerstreuen, indem Sie die Erfahrung simulieren, ein Hausbesitzer zu sein - bevor Sie kaufen.

Beginnen Sie mit der Aufsummierung aller monatlichen Kosten, die mit einem Eigenheimkauf verbunden sind, einschließlich der geplanten Hypothekenzahlung, Steuer- und Versicherungsschätzungen, der HOA-Gebühren und der Kosten für die Instandhaltung des Eigenheims. Machen Sie sich keine Sorgen, wenn Sie keine konkreten Zahlen haben - es geht darum, ob Sie sich einen Baseballplatz leisten können.

Wenn die Summe der Ausgaben höher ist als die Summe, für die Sie gerade bezahlen, ziehen Sie Ihre Miete von der Gesamtsumme ab. Der Unterschied ist, was Sie in Betracht ziehen sollten, für ein paar Monate auf Ihr Sparkonto zu überweisen, um zu simulieren, was Sie zur Deckung Ihrer monatlichen Kosten für das neue Eigenheim auszahlen würden.

Wenn Sie dies bequem schaffen, können Sie sicher sein, dass Sie die typischen Kosten eines Hausbesitzers tragen können. Aber wenn Sie nicht in der Lage sind - oder unangenehme Kompromisse eingehen -, überlegen Sie, Ihren Eigenheimpreis so lange anzupassen, bis alle diese Kosten für Ihr aktuelles Einkommen realisierbar sind.

4. Entscheiden Sie, welche Funktionen Must-Haves und Nice-to-Haves sind

Es ist der seltene Glückspilz, der innerhalb seines Budgets das perfekte Zuhause findet. Bevor Sie also auf Wohnungssuche gehen, sollten Sie eine Liste der Dinge erstellen, die Sie in einem Haus unbedingt finden müssen - und welche Funktionen einfach schöne Extras sind.

Zu den Must-Haves gehören beispielsweise die Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer, die Nähe zur Arbeit und zu anderen Orten, die Sie häufig besuchen, sowie der Zugang zu Ihren bevorzugten Schulbezirken. Möglicherweise haben Sie auch eine starke Vorliebe für die Menge an Platz im Freien, die ein Haus bietet, und ob es bezugsfertig ist.

Dinge, die nicht auf Ihrer Must-Have-Liste stehen sollten? Die Art und Weise, wie ein Haus dekoriert ist, eine gepflegte Landschaft, ein Pool - oder alles andere, was Sie einfach selbst reparieren oder installieren können.

Sehen Sie in dieser Liste nach, wenn Sie Hilfe benötigen, um eine objektive Entscheidung zwischen zwei oder mehr Häusern zu treffen - und um Sie daran zu erinnern, was wirklich wichtig ist und was Sie dazu verleiten könnte, mehr als nötig zu zahlen.

5. Beginnen Sie mit der Wohnungssuche und entscheiden Sie, ob Sie einen Immobilienmakler benötigen

Nun zum lustigen Teil: Haussuche! Das Durchsuchen von Online-Ressourcen wie Trulia nach verfügbaren Häusern in Ihrer Nachbarschaft ist ein guter Anfang und kann Ihnen dabei helfen, zu überprüfen, ob Ihr Budget und Ihre Haus-Must-Haves angesichts des Verkaufsangebots angemessen sind.

Dies ist auch ein idealer Zeitpunkt, um zu entscheiden, ob Sie einen Immobilienmakler beauftragen, falls Sie dies noch nicht getan haben. Obwohl Sie nicht dazu verpflichtet sind, bietet die Zusammenarbeit mit einem mehrere potenzielle Vorteile. Erstens kann ein Agent Zugriff auf mehr Optionen für Privatanwender gewähren, als Sie wahrscheinlich vorfinden, und Anzeigetermine einrichten. Da das Kaufen von Eigenheimen ein emotionaler Prozess sein kann, kann ein Agent auch als Vermittler zwischen Ihnen und dem Verkäufer fungieren.

Um jemanden zu finden, befragen Sie mehrere Käufer-Agenten - das heißt, sie vertreten Sie ausschließlich und nicht auch den Verkäufer -, bis Sie jemanden identifizieren, der Ihre Bedürfnisse versteht und Sie sich wohl fühlen lässt. Überprüfen Sie als letzten Schritt die Website des Immobilienlizenzierungsgremiums Ihres Staates, um sicherzustellen, dass sie registriert sind, und lassen Sie keine Beschwerden oder Suspendierungen gegen sie protokollieren.

Unabhängig davon, ob Sie sich für die Einstellung eines Maklers entscheiden oder nicht, sollten Sie jetzt die ersten Schritte unternehmen, um so viele Häuser wie möglich zu besichtigen.

6. Research Hausbesitzer Versicherung

Ihr Kreditgeber wird wahrscheinlich den Namen der Agentur verlangen, die Ihnen eine Hausratversicherung anbietet. Aus diesem Grund sollten Sie ein Angebot einholen, während Sie noch auf Wohnungssuche sind.

Die Grundversicherung deckt in der Regel Feuer, Diebstahl, Sturmschäden und Haftung ab, falls jemand auf Ihrem Grundstück verletzt wird und Sie verklagt. Sie können aber auch Fahrer für Dinge wie teuren Schmuck, Möbel und Home-Office-Ausrüstung hinzufügen und eine zusätzliche Hochwasserversicherung abschließen, wenn sich Ihr Zuhause in einer hochwassergefährdeten Region befindet.

Um einen Anbieter zu finden, können Sie sich online von Agentur zu Agentur umschauen oder einen unabhängigen Agenten einsetzen, der mehrere Angebote gleichzeitig zur Überprüfung bereitstellt. Es hängt von Ihrer Region und natürlich vom Wert Ihres Hauses ab, aber Sie können Ihre Kosten hier abschätzen.

7. Machen Sie ein Angebot

Sie haben sich also in eine Immobilie verliebt, die all Ihren Bedürfnissen und Wünschen entspricht - und die in Ihrer Preisspanne liegt. Lassen Sie uns ein Angebot machen!

Hier kann es jedoch schwierig werden: Sie möchten Ihr Angebot nicht herabsetzen und riskieren, das Eigenheim an einen anderen Käufer zu verlieren oder den Verkäufer zu beleidigen - aber Sie möchten auch nicht mehr bezahlen, als erforderlich ist. Wie landen Sie also auf der idealen Zahl?

Zwar gibt es keine festen Regeln, doch ein paar Faktoren können Sie bei Ihrer Entscheidung unterstützen.

Schauen Sie sich zunächst andere Immobilienverkäufe in der Region an. Ist das Haus, das Sie wollen, im Vergleich günstig? Haben andere Häuser für weniger oder mehr als den geforderten Preis verkauft? Wenn sie für einen Betrag verkauft wurden, der mit dem Listenpreis Ihres Verkäufers vergleichbar ist, ist dies ein guter Hinweis darauf, dass Sie eine Zahl anbieten sollten, die der Nachfrage nahe kommt.

Als nächstes überlegen Sie, wie lange das Haus auf dem Markt ist und wie motiviert der Hausbesitzer ist, es zu verkaufen. Wenn der Verkäufer beispielsweise in einem Übergangshaus lebt und auf den Verkauf wartet, haben Sie möglicherweise eine bessere Chance, den Verkäufer dazu zu bringen, ein reduziertes Angebot anzunehmen. Aber wenn er das Haus beiläufig auf den Markt bringt, um zu sehen, wie viel er netto kann, kann der Verkäufer eher auf den perfekten Preis warten.

Und wie ist der Markt in der Nachbarschaft? Ist es wie in New York City, wo Eigentumswohnungen nur mit Bargeldangeboten belohnt werden, oder sind Sie an einem Ort wie in Las Vegas, an dem leer stehende Häuser häufig vorkommen? In der ersten Situation ist es möglicherweise eine gute Idee, mit einem starken Angebot zu beginnen, um eine Armee von anderen Freiern zu besiegen, während Sie in einem Markt wie Vegas möglicherweise mehr Spielraum haben.

8. Überprüfen Sie den Vertrag und reichen Sie Ihren Hypothekenantrag ein

Der Verkäufer hat Ihr Angebot angenommen - herzlichen Glückwunsch! Bevor Sie jedoch auf der gepunkteten Linie unterschreiben, sollten Sie den Vertrag sorgfältig prüfen und jede einzelne Klausel verstehen.

Achten Sie besonders auf Eventualverbindlichkeiten im Vertrag, die Situationen aufzeigen, in denen Sie den Verkauf einstellen können, um sich zu schützen, falls etwas schief geht. Solche Szenarien können zum Beispiel sein, wenn Sie feststellen, dass das Haus schwerwiegende physische Defekte aufweist, oder wenn Ihre Bank die Finanzierung zurückzieht.

Wenn wir gerade von Mängeln sprechen, ist jetzt auch die Zeit gekommen, in der Sie das Haus inspizieren lassen, was normalerweise zwischen 200 und 500 US-Dollar kostet. Wenn Probleme auftreten, z. B. ein nicht funktionierender Kamin oder ein alter Heizkessel, können Sie möglicherweise eine Preisreduzierung beantragen, um die Reparaturkosten zu decken. Und wenn Sie Deal Breaker wie ein instabiles Fundament oder einen ernsthaften Schimmelpilz finden, haben Sie die Möglichkeit, jetzt zurückzutreten.

Sobald Ihr Prüfer bestätigt, dass keine größeren Mängel vorliegen, die den Wert des Eigenheims beeinträchtigen könnten, reichen Sie einen Hypothekenantrag ein. Überprüfen Sie alle Abschlusskosten, für die Sie hoffentlich 3% gespart haben, einschließlich Anwaltsgebühr, Eigentumsversicherung und Teilabgaben, bevor Sie den Vertrag unterzeichnen.

9. Unterschreiben Sie die Papiere

Vor dem großen Tag haben Sie Anspruch auf eine Besichtigung, um zu bestätigen, dass sich seit der Inspektion nichts geändert hat. Vergewissern Sie sich danach, dass Sie das gesamte Geld für den Abschluss auf das richtige Konto überwiesen haben.

Bitten Sie die Abrechnungsstelle um Kopien aller Dokumente, die Sie vor dem Abschluss unterschreiben, damit Sie diese nach Belieben sorgfältig prüfen können. Sie werden Ihren John Hancock auf mehrere Posten setzen, einschließlich des HUD-1-Abrechnungsnachweises, in dem alle mit dem Verkauf des Eigenheims verbundenen Kosten aufgeführt sind. die abschließende Erklärung zum Gesetz über die Wahrheit über das Ausleihen, in der die Kosten des Darlehens und der Zinssatz aufgeführt sind; und Ihre letzten Hypothekenpapiere.

Bringen Sie am Schlusstag Ihren Lichtbildausweis sowie alle Unterlagen mit, die Sie während des gesamten Kaufprozesses erhalten haben, einschließlich Versicherungs- und Hausinspektionszertifikaten.

Sobald Sie die Unterlagen unterschrieben haben, werden Ihnen die Schlüssel ausgehändigt ... und Sie werden offiziell Hausbesitzer!

Checkliste: Ich bin bereit für ein Zuhause! 9 Schritte zum stressfreien Hauskauf | LearnVest